金融政策の変化がCRE市場と銀行に与える影響：テキサスの視点
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ジャクソンホール会議での金融政策の新展開が不動産市場に与える影響
米国のジャクソンホール会議は、世界中の経済政策立案者や学者が集う重要な場ですが、そこでの金融政策の転換が不動産市場、特に商業用不動産（CRE）市場にどのような影響を及ぼすのかが注目されています。2022年3月から続く高政策金利は、インフレ抑制のための手段であるものの、企業の借り入れや不動産投資に大きな影を落としています。本記事では、住宅市場とCRE市場の違い、高金利とコロナがCRE市場に与える影響、銀行への影響度、そして特にテキサス州への影響について探ります
住宅市場とCRE市場：異なるダイナミクス
同じ不動産市場でありながら、住宅市場と商業用不動産市場は異なる動きを見せます。その主な要因は、借り入れ形態の違いにあります。住宅ローンは一般的に30年固定の低金利で設定されており、多くの債務者は利上げの影響を受けることがありません。一方、商業用不動産の融資期間は短く、満期時に借り換えが必要なケースが多いため、金利の変動が直接影響を与えます。このため、CRE市場ではリファイナンスの可否が大きな焦点となります
高い政策金利とコロナがCRE市場に与える影響
高金利環境が続く中で、商業用不動産ローンの返済が難しくなっており、米国のCREの延滞率は上昇しています。
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=77597?pno=2&site=nli
特にコロナ禍以降、リモートワークの普及によってオフィスの空室率が増加し、オフィス物件の価格が2023年には約25%下落しました。これにより、銀行は審査基準を厳格化し、リファイナンス時には金利上昇による返済額の急増と借換の困難というダブルの負担をローン契約者に与えています。
また、今年と来年に満期を迎えるローンの金額が巨額に上る点も懸念材料となっています。下記の図はCMBS（商業用不動産融資の証券化商品）に含まれているローンの満期日の内訳示しています。これによれば、今年と来年に満期が到来するローンの割合は全体の3割超、1.2兆ドルに上ります。
CRE市場の変遷と銀行への影響
銀行のCREローンへの消極的な姿勢や満期を迎えるローンの金額は市場の安定性にどのように影響を与えるのでしょうか。
CRE価格がさらに10%下落した場合、延滞率は現在の2倍の2%まで上昇する可能性があります。このシナリオにおいては、約50行の銀行が債務超過に陥る可能性が指摘されています。しかし、影響がこの程度で抑えられ、*大銀行に波及しなければ、十分コントロール可能と考えられています。例えば、リーマンショック後の2009～2011年までの3年間で破綻した銀行の総数は389行に上っています。リーマンショック後の銀行破綻数と比較すると、さらに現実的な見通しが得られるでしょう。
* CREへの与信は大手銀行よりも中小銀行の方が集中度が高い
9月に予想されているFRBの利下げは、一定のバックストップとして機能すると考えられています。また、米国では預金者のセーフティネットが強化されており、2023年のシリコンバレー銀行（SVB）などの破綻によって預金保険公社の準備率は一時低下しましたが、大手銀行からの特別積立金の徴収により、元の水準に回復しつつあります。
さらに、銀行が破綻した場合でも、預金者の損失を最小限に抑えるための仕組みが整備されています。例えば、SVBの破綻時には、保険の上限を超えた預金が保護されました。2023年夏以降に破綻したHeartland Tri State BankやCitizens Bankでも、破綻と同時に資産負債が別の銀行に引き継がれ、預金者に損失は生じていません。今後、複数の銀行が破綻したとしても、こうした仕組みによって市場への動揺は抑えられると考えられます。
テキサスへの影響
州ごとの経済状況や規制の違いは、CRE市場への影響をさまざまに変化させます。以前のニュースレターでもお伝えした通りテキサス州は他の州に比べてオフィスに戻っている従業員の割合が大きいです(https://www.gephyro.com/news/2023/11/15) 。オフィスの空室率の改善でオフィス物価の下落減少にはプラスに作用するかもしれません。しかし、全国的な金利動向や経済政策の影響を受けないわけではなく、今後の動向に注視する必要があります。
https://www.pictet.co.jp/investment-information/market/deep-insight/20240214.html
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-07-10/SGENIPT1UM0W00
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=77597?pno=2&site=nli
https://www.gephyro.com/news/2023/11/15
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