テキサス州の集合住宅市場の展望レポート①前編
/
Photo by Joan Tran on Unsplash
テキサスの集合住宅市場は、次の3〜5年間で好展望が見込まれています。全米で景気後退が予想される中、テキサスは持続的な人口増により安定的な成長が予測されています。
州内の主要都市圏では賃貸が家の所有よりも経済的であり、中期的に集合住宅への需要が増加すると見られています。オースティン以外の多くの都市で供給が不足しており、1.5〜3年以内にその影響が現れると予測されています。
建設コストはパンデミックピーク時から下がっており、新しいプロジェクトの開始には良い時期です。開発を進める者は、供給不足の市場で競合が少ない利点を享受できるとされており、キャップレートも2〜3年以内に売り手にとって魅力的になると見られています。
以下に、集合住宅の需要について、データを示しながら説明していきます。
集合住宅の需要：
テキサスの主要都市圏全体で、集合住宅への需要は数年間強力であり続けています。これは、2010年以降、全国で最も成長が速い都市圏の4つが影響を与えています。しかし、過去5年間で全4都市の人口増加率は顕著に減速しています。人口成長の鈍化の背後には、主にパンデミックが原因として指摘されています。
人口成長の要因：
近年、サンアントニオ、DFW、オースティンでの人口増加の主要な要因は国内移動でした。一方、ヒューストンの成長は国際移動や自然変化（出生数マイナス死亡数）により影響を受けています。米国国勢調査局のデータによれば、テキサスへの国内移動に寄与する上位5州は、カリフォルニア、フロリダ、ルイジアナ、ジョージア、イリノイ州です。テキサスへの移動の背後にある最大の影響は、住宅の手頃な価格、低い課税、経済的機会です。
テキサスにおける人口増加の集合住宅への影響：
テキサス州の人口増加による集合住宅の需要は都市圏ごとに異なります。世帯の人数と集合物件の賃貸割合は逆の関係にあり、これは家族の大きさや一戸建て住宅の所有の手頃さが影響しています。オースティンでは59％の世帯が自宅を所有し、35％が集合ユニットを賃貸。サンアントニオでは、63％が自宅を所有し、28.4％が集合アパートを賃貸。残りの数字は主に一戸建てや2～4世帯の賃貸で構成されています。
住宅の手頃さと所有と賃貸のコスト差：
住宅の所有の手頃さや所有と賃貸のコストの違いは、集合住宅の需要の大きな要因となっています。以下のチャートに示されているように、テキサス州の4つの主要都市圏すべてで、住宅コストはパンデミックブームの間に大幅に上昇しました。特に、オースティンでは最も大幅な価格上昇が見られました。中央値の住宅価格は、2022年のピーク時からすべての都市圏で下がっていますが、前のパンデミックレベルよりもはるかに高いままです。
住宅の手頃さの指標でのテキサスのランク：
Wells Fargoのホームオポチュニティインデックス（HOI）によると、価格上昇と高い住宅ローン金利の影響で、テキサスの主要都市圏の住宅手頃さは国の平均を下回りました。2022年第4四半期の国の平均は38.1で、テキサスの4都市圏はこれを下回っています。つまり、テキサスの住宅価格は手頃ではなくなっているということを示しています。
HOIは中央家族収入で購入可能な家の割合を示す指数で、住宅の価格、金利、税、保険などを考慮に入れて算出されます。指数が50の場合、中央家族収入で50％の家を購入できることを示します。50未満は高価な市場、50を超えるは手頃な市場を意味する。テキサスの指数は減少しているものの、2023年には改善が期待されています。しかし、新しい住宅供給の制約が続くと予想されるため、パンデミック前のレベルに戻るのは数年かかると思われます。
テキサスにおける住宅所有のコスト：入門レベルの家対集合住宅の平均家賃
テキサスの主要都市圏では、低価格帯の家の所有コストが賃貸と比較して増加しています。価格-賃貸比率を使ってこの比較が行われ、16以上の比率は賃貸が有利を、15以下は購入が有利を示します。テキサスのすべての主要都市圏は20以上の比率を示しており、これは家の所有が非常に高価であることを意味しています。
オースティンはこの中でも安定しているが、所有が賃貸よりも高いです。今後の価格の落ち着きと金利の正常化により、これらの比率は改善する可能性がありますが、パンデミック前のレベルには数年以上かかるでしょう。この状況の結果として、テキサスの主要都市圏では、中期（3～5年）に一戸建て住宅よりも集合住宅への需要が強まる可能性があります。
年齢別人口統計と集合住宅の需要：
年齢別の人口統計は、需要のもう1つの主要な要因となります。テキサスの主要都市圏の成長の多くは、国内外の移住から来ています。その中で、20～34歳の若者が大部分を占めています。右側のチャートは、年齢層別の国内移住の内訳を示しています。Pew Research Centerの調査によれば、35歳未満の人々の3分の2以上が賃貸者であり、45～64歳の人々の28%に対してです。テキサスの主要都市圏での若者の大幅な成長と、購入よりも賃貸する傾向が高いことを考えると、今後数年間、集合住宅への需要が強くなることが予想されます。
テキサスにおける集合住宅の需要の将来：
各都市圏の仕事と人口の成長を見積もる公式を使用して、この成長のおおよその内訳（移住対自然変化、年齢、賃貸対購入の傾向）および手頃な比率（購入対賃貸）を考慮し、集合住宅の需要の予測を作成しました。分析に基づき、住宅所有の相対的な費用のため、今後数年間、多世帯住宅への需要が継続して増加することを予想しています。ただし、住宅所有の手頃さが徐々に向上するにつれ、次の3～5年の間に、需要は徐々に通常の成長レベルに戻ることが予想されます。
テキサスの集合住宅需要概要：
テキサスの集合住宅の需要展望は非常に強いと言えます。若い世代の移住によって急成長している都市圏と、賃貸が所有よりもはるかに有利な市場状況の組み合わせが、需要を引き続き牽引しています。実際、住宅市場の手頃さが低く、州に移住する人々の人口統計学的特徴を考慮すると、集合住宅の需要は全体的な人口増加よりもさらに急速なペースで成長するでしょう。
Source: All My Investments Live in Texas – report by SWBC
関連記事：
北テキサス都市、米国の不動産市場トップ10に圧倒的存在感 Aug 31, 2023
米国家族向け賃貸住宅 最適都市ランキング：テキサス州プレイノが堂々の第1位【2023年版】 Sep 25, 2023
